香港的学生公寓生意

京东、华润香港酒店改学生宿舍投资测算（单位：港元）
一、京东两个项目

1）油麻地海景丝丽酒店：收购价7.5亿，改造268个床位（单间独立卫浴）

• 仅收购成本，每个床位资本：75000 ÷268 ≈279.8万/床（约280万港元/床）

• 托管协议：远东发展托管3年，每年保底4500万现金回报；按收购价算毛保底收益率=4500/75000=6.0%（未扣房产税、维修、改造资本摊销，是托管方给京东的保底租金口径）

2）湾仔轩尼诗道218 Apartment：收购2.8亿，59床位

• 单床收购成本：28000÷59≈474.6万/床（湾仔地段贵，单床成本大幅抬高）
京东两栋合计收购10.3亿，总床位268+59=327床，简单平均收购成本≈315万/床。
注意：6%是托管保底毛收益；真实净回报要扣改造摊销、物业税、保险、维修储备金，实际净回报大约4.5‑5.2%区间。

二、华润隆地：葵涌博誉Brim Youth，原悦品酒店荃湾

• 收购对价：9.53亿港元，900个床位（混合单人房+双人房，总共900宿位）

• 仅物业收购成本：95300 ÷900 ≈105.9万港元/床位（远低于京东油麻地，因为葵涌地段弱于油麻地/湾仔，并且大量是双人床位分摊）

华润项目投资回报测算

租金公开：双人房每位6500港币/月起，单人房9600港币/月起。

保守假设：

• 整体综合平均床位租金7200港币/月，满租900床位；

• 年毛租金收入 =7200 × 900 ×12 =7776万港元/年毛租金

• 毛租金收益率（只算收购价，不计改造）=7776 ÷95300≈8.16%毛。

现实扣减项（香港学生公寓常规）：

1. 物业税、保险、管理运维、公区保洁、维修储备、运营商分成，一般吃掉毛租金25‑30%；

2. 再加上改造资本摊销（900床，假设改造总投入5400万，每床6万）。

✅中性估算，项目稳定满租状态下，净现金回报大致在5.4%‑6.0%区间。
风险：入住率、续租率；葵涌位置不如港岛，租金天花板比油麻地、湾仔低。

三、横向对比小结表（只算物业收购，不含装修改造）
项目 收购总价 床位数 单床收购成本 公告/估算毛收益率 估算净回报
京东油麻地 7.5亿 268 280万/床 托管保底6.0% 4.5‑5.2%
京东湾仔 2.8亿 59 475万/床 无公开保底 4.0‑4.8%
华润葵涌博誉 9.53亿 900 106万/床 测算毛8.16% 5.4‑6.0%

关键要点说明

1. 单床成本差异巨大：港岛核心区（湾仔、油麻地）单床收购成本280‑475万；新界葵涌只有约106万。核心原因：地段，以及是否大量用双人床位摊薄成本。

2. 上面全部没计入改造装修投入，酒店改学生宿舍，机电翻新、公区、家具，每床5‑12万港元，会拉低净回报0.4‑0.8个百分点。

3. 京东油麻地模式很特殊：自己不运营，外包托管拿固定保底租金，锁定三年现金流，不用承担出租率风险；华润是自持运营，收益弹性更大，但也要承担出租率波动风险。

4. 香港住宅租售比普遍仅2‑3%，甲级写字楼约3.7%，所以4.5‑6%净回报是机构愿意重金入局的核心原因。