基本功166 未来房地产产业的改革趋势
写于2024年7月28日。之前答应过大家，抽空写人民币汇率的锚定物为什么是一线城市的房价。这是中国很多金融问题的逻辑起点。但是这问题非常敏感，如何顺溜不刺眼地写出来，非常伤脑细胞。大家还要再等等。今天就由简到易，先谈谈未来房地产产业的改革趋势。
现有房地产模式的落寞是历史的趋势，弄清会有什么样的财税接替手段，将有助于看清后面三十年政府的路径。没有废话直入正题。
一是保障性住房十年甚至是二十年、三十年的包租。我们现在买的房也不是什么完整产权的房子，本质上是我们找政府租了个七十年租期的房子。既然现在你买不起七十年的租期，那政府就开始收储卖不出的房子和法拍房，变成保障房，然后打包成十年租期给你，这样你买得起了嘛！而且担心你买不起，还会开发类似房贷一样的长租贷款。
二是建所谓的好房子。我们现在买的房子在后面看来基本都是坏房子。就像彩电出现后，黑白电视全部成了差的电视。但是，在黑白电视库存消耗前，不能出彩电，防止有人直接跳过黑白电视买彩电。后面大概率会优化修改设计，并且开发容积率低的高品质住宅，推出得房率100%甚至150%的单层四五米高的套内复式，同时容许开放商开发顶级豪宅。而老破小公摊面积那么高，学校又被迁走，价格肯定会被打得很低很低。这样老破小的价值就被转移到新开发的低容积率、高得房率的好房子上。这跟城市房地产的升值是以农村宅基地价值清零为代价是一个道理。中国的地产，很快就要跟美国看齐，鼓励中产购买套内复式和联排别墅等低容积率的房子了。多插一句，许多农村无人居住的宅基地开始由政府收回，然后拆了还林，后面老破小价值清零后，也可以由政府以很低的价格收回，然后拆了变公园嘛。城市嘛，就是不停地拆，不停地建，不停地制造价值镰刀差嘛！
三是收房产税。这个就不用在废口舌解释了。这边插段有用的话。当年，日本东京远郊打着养老、文旅、度假的概念开发了大量的地产，这些地方既没有学校，也没有医院，缺乏基本的公共设施。最后房产税一收，全部成了负资产，白送都没人要，纯纯的智商税。国内也有很多这样的楼盘，像惠州的度假海景房、无锡的养老庄园、泉州某些不入流景区的小别墅，这里就不一一列举了。大家睁大眼睛，别交智商税哈。另外，能转发就转发一下，防止善良的人掉坑里。
四是房产维护保险基金。后面地方政府卖不了地，没有收入，没办法维护大量小区的基础设施。对原有的老房子收取房产维护保险基金是时间问题了，毕竟国际上很多国家都这么干。可以说，后面没收入的话，房子越多越麻烦，就像许多德国的顶级富豪也不敢住太大的房子。
半个月前路过宁德，发现高速公路附近有一堆僵尸楼盘，都是独栋别墅，听说开发了十几年还没住满，还没卖完。买房子，这种僵尸盘的小区一定不要去碰，天上不会掉馅饼。
我是第三十七回，股海摸鱼十几年，血雨腥风逍遥游，生如古龙大侠般快意恩仇、自由自在，唯美酒、美人与好友不可辜负！
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