上海出台商铺、住宅、写字楼🏢国有土地使用权出让30年、50年、70年到期时间要提前三年办理续期缴费，费用是原房价的70%，今后的商铺、住宅、写字楼买就不划算了，租赁是理智的选择。房产证使用人、房产证到期后如果当事人及继承人没有钱续期，国家将无条件无偿收回，因为购买房产实用年限、期限终止，所以、这是国家资产。

上海刚出台的商办地产土地到期后续期细则，会让整个商办地产市场发生根本性变化。

核心观点：
以前大家买商铺、写字楼，想着"一铺养三代"，土地到期了自动续期或者花点小钱就能续。但上海这次的新规彻底改变了这个逻辑——续期不是自动的，也不是便宜的。

几个关键变化：

1. 必须主动申请：不是到期自动续，产权人要在到期前3年内主动提交申请，不申请就可能被收回。

2. 续期费用大涨：补缴土地出让金不低于地块基准地价的70%，而且是按最新的地价算，不是按你当年买的时候的价格。这意味着续期成本可能是天文数字。

3. 年限有限制：单次续期最短5年、最长20年，不能一次性续满原来的40年或50年。也就是说，你续了一次，过几年又得再续，再交一次钱。

4. 不是有钱就能续：如果地块不符合城市规划、是低效闲置产业，或者政府要收回做公共建设，官方可以不予续期，只补偿建筑物残值。

对投资者的影响：
这套细则意味着商办物业的投资逻辑彻底变了。以前买商铺看租金回报率，现在还得算续期成本。很多老商铺可能续期费用比房子本身还贵，那持有价值就大打折扣。

"商办地产变天了"，就是因为这个政策会让大量商办物业面临重新估值，有些可能直接变得不值钱。
对普通人的启示：
如果你手里有商铺、写字楼、厂房这类非住宅物业，得赶紧看看土地什么时候到期，提前规划。如果是打算投资商办地产，更要谨慎，把续期成本算进投资模型里。
上海作为全国最早大规模面临商办用地到期的城市，这套细则很可能成为其他城市的样板，影响会是全国性的。
你手里有商办物业吗？还是正在考虑投资这类资产？

上海出台到期上海市规划和自然资源局于2026年7月31日印发了《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，这是全国首个系统落地的非居住用地续期专项政策。核心变化可以概括为以下几点：

1. 确立"应续尽续"原则
以续期为常态、不续期为例外，根据企业需求应续尽续。但不是自动续期，需要产权人在到期前主动提交申请。

2. 续期申请窗口提前至到期前3年产权人可在土地使用权到期前3年内提出续期申请，给企业留出充分的筹划时间。

3. 续期年限设上下限
单次续期最短5年、最长20年，续期后总年限不得超过法定最高年限（商业40年、办公和工业50年），不能一次性续满原年限。

4. 续期费用有底线
补缴土地出让金不低于地块基准地价的70%，按最新基准地价核算而非拿地时的价格。支持首付50%分期缴费，工业及仓储用地分期部分不计息，降低一次性资金压力。

5. 续期与经营绩效挂钩
不是有钱就能续——如果地块不符合城市规划、属于低效闲置产业或落后产能，或因公共建设需要征收，官方可以不予续期，土地将被收回，仅补偿建筑物残值。

6. 适用范围广
涵盖工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育等所有非居住用地，与普通住宅无关。住宅用地到期后按民法典规定自动续期，不受此政策影响。

7. 为REITs项目开辟绿色通道
优质REITs项目可简化核定程序，在申报后、注册前完成续期办理，续期年限也可灵活定制。

这套细则对持有商铺、写字楼、厂房等非住宅物业的人来说影响很大——以前"一铺传三代"的逻辑变了，续期成本将成为资产估值的重要考量因素。

上海作为全国最早大规模面临商办用地到期的城市，这套细则很可能成为其他城市参照的样板。#头条新闻工作室[超话]##上海出台土地使用权到期续期新规##上海[超话]##经济观察##城市更新##买房##楼市##再读看书学习分享[超话]#