八月新政

房地产销售旺季一般是三四月和九十月，九、十月尤其旺，金九银十嘛。那么在十月，我们就先聊两期房地产相关的话题。

这两个月，房地产连续出台了新政。8月28日，周五傍晚，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会五个部委，下达八份文件，市场管它叫"828新政”，在这套政策下，过往房地产的高负债、高周转、预售制正式改变。

在销售端，新出让土地的项目优先选择现房销售。即使预售，门槛也大幅提高，要求单体建筑必须完成主体结构封顶。北京、厦门、广州的土拍已经跟上现房条件，武汉等城市正在逐步落实。

在资金端，一个开发项目绑一家主办银行，开发贷封闭管理、专款专用。过去开发商的建设资金是一个资金池，各方都能从中舀一瓢水，项目资金的来源和去向纠结在一起，现在是严密监管。此外个人按揭期限从最长30年放到40年。

对购房者而言，新政最直观的效果，是把烂尾楼的可能性降到一个很低的水平，因为封顶才能卖，房款全程监管，能挪的钱被锁死了。

对银行来说，一套基本确定不烂尾的房，就是优质资产，才能更好地把房贷打包搞资产证券化。对上了《银发〔2026〕171号》第二十五条：鼓励符合条件的银行以个人住房贷款为基础资产，发行信贷资产支持证券，分散信用风险、提高贷款投放能力、完善房地产贷款利率市场化形成机制。

这个的原理是拿月供现金流做偿付基础，向投资者发证券化产品，投资者一般是保险、基金这类长钱。我国居民借房贷一般是30年，但我们向房产从业者了解过，极少有还满30年的，还够20年的也非常少，主流也就8到10年多一点。偿还原因要么是不想长期还贷，提前把贷款结清，要么是住房升级，卖旧买新。所以对于个人住房贷款资产支持证券的投资者而言，可能面对月供现金流提前断流，也就是早偿风险。2023年出过一次，提前还贷潮把房贷余额干成1997年以来首次负增长。

关于房价的涨跌，还有种说法，认为新政对开发商实力要求更高，开发商做新项目时会更谨慎。所以未来房源会变少，房价要涨。这个我们认为不用太担心，至少现在不用。

当房价普涨的时代确认结束后，真正决定房子价格的，是它的综合品质，是不是大众认知中的好房子。地段好、配套全、圈层高、建面佳的房子，不用等以后，它现在就贵。逻辑不是“新政出来、开发商审慎、房源变少、房子变贵”。而是开发商知道成本高了，高杠杆高周转玩不动，为了杜绝新房建起来几年只卖一半的境况，倾向于做确定好卖的产品，也就是高品质住宅。这些房子贵，但它一直都贵，不是新政贵出来的。

另一头，有性价比的房子一定好卖，好卖就会有人做，所以主打性价比的新房，未来照样会有。

如果说以后新房源变少，确实有可能。但对大多数人而言，贵的房子本来就买不起，便宜房子现在就不缺。以武汉为例，目光放到核心区外，万把块、不到一万的房子一直摆着。而核心区里只要肯接受老房子，一样有很低价格，很多人不满，其实不是没房子住，而是没有好房子住。

一些刚需年轻人，买房时容易不满，想要的很多，但钱不够。这时候该做的，是有多大饭量吃多少饭，量入为出，务实为主，买自己现阶段能负担的房子。

我知道现在房子是年轻人结婚的必备项，但我想对年轻姑娘说，要有责任心，房子是夫妻双方的事，不是一方提要求、另一方无条件满足。也想对年轻男孩说，政策不仅现在给不了你一套好房子，以后也给不了，永远也给不了，你的小家庭只能将就。如果你管不住女朋友的虚荣心，要硬上所谓的好房子，那是你没本事，不是没本事挣钱，而是没本事把道理讲清楚。

我们之前的文章说过多次，很多人就是知道你弱、知道你有所求，于是掐着你玩。房东知道，开发商知道，丈母娘也知道。唯一能做的，是我们自己强大起来，你强大后会发现，这些人原来是讲道理的，只是之前不跟你讲道理。所以我们一直在讲改变命运。改变命运的过程，就是抓住命运的过程。

而在这个过程中，被一套当前配不上的房子绊住，那是百米赛跑第一步就摔跤，再起来可就难了。828政策之后，就是前两天的9月新政，这个我们明天再讲。