要提高物业服务水平，就重写物业条例吧。

业主知情权，业主撤销权，物业服务区域的认定与分割，筹备组的时效，业主大会公约的效力边界，公共收益的使用与分配，物业服务合同的更换续期与解除，街道对业主大会程序合法违法的认定边界和尺度，有好多bug，一个个去改，我觉得不如重写。

随便列举几点修改建议：

1、一件事只有交给一个人，才能做成，如果同时交给两个人做，就谁都做不成。管物业这件事就是如此，他既归社区管，又归业委会管，于是谁都管不了物业。业主想换物业，街道不给备案，从筹备组到备案一条龙卡业主，变相充当保护伞。而小区问题成为老大难问题后，街道想搞业委会，业主又不积极。业主和社区互相制约，彼此缺乏信任，损害政府公信力。

2、只让政府管，或许是最好的解决方案，符合我国国情。这样做有很多好处，小区绿化就归园林局，小区道路就归交通局，治安问题交给派出所，物业费改成房产税。疫情期间大家看到了，政府工作什么效率，以后谁家不交物业费（房产税），居委会给他装门磁，不缴费不让出门，敢抗议直接带走。政府虽然不能保证水平多高，但是政府能保证下限，一定比开发商的包干物业一门心思搂钱干得好。

3、只让业委会管，就别再让街道参与，就直接搞一个全国唯一的业主投票系统，和房管局打通，这样就有效解决了不动产登记条例和物业条例冲突，解决在“不公开业主名录”的情况下如何收集选票的问题。且投票要设计成过期不投票等于同意，鼓励沉默的大多数参与社区治理，分担政府的压力：小区内的问题无论是谁造成的最后都会埋怨政府，现在彻底让你们网上投票，就跟政府一点关系都没有了。

4、物业费，如果政府管，就出政府指导价，如果交给业委会，就市场放开，但是物业费的制定和调整，以及收取物业费的诉讼主体必须增加，就是不交物业费的，政府/业委会有权起诉，法院有权驱赶。现在的社区宏观治理，有相当大的比例，是“我不交物业费”“涨不了物业费”也“换不掉物业”的恶性循环，这个恶性循环的集体摆烂，会严重的影响市容市貌。

5、物业费应该考虑通胀因素，从现在默认为固定金额，改为默认逐年递增，应该设置城市最低物业费收费金额，在物业服务合同无法更新的情况下，物业费低于最低标准的按照最低标准收取。

6、从物业服务角度讲，彻底取消包干制，改为酬金制。

7、物业条例中要加入例会制度，每个月一次小会，每年一次大会，这个纯属指引性的规定，就是用法条教业主怎么进行社区治理。开会流程锁死在物业的合同义务中：开会可以没人来，但是物业必须通知，必须做会议记录，必须群发，然后才可以按照全额收取物业费，否则业主就可以合法拒缴物业费。平时定期开会，就是为了让全体业主都可以通过查阅自己的邮件历史记录，来了解小区的历史，比如为什么会所的游泳池对业主关闭了，为什么门禁从A厂家换成B厂家了，楼下的底商从什么时候开始改成停车库了。

8、物业服务区域的分割，要以建筑面积进行切割，允许每个楼成立自己的（楼栋）业委会，楼栋业委会和楼栋业主大会，可以行使小区业委会、业主大会的部分权利，比如单独和物业公司协商物业费、管理自己楼栋的安保、管理自己楼栋的公共收益、管理自己楼栋的车位、单独进行诉讼。现在有很多小区默认就存在分区，又被迫在同一个物业服务区域中，比如一个小区又有住宅又有商业，又有别墅又有高层，就像把一只狗和一只猫关在一个笼子里，想分都分不开。

我常常想，写物业条例的人，是不住在小区吗？

如果他们也在小区住，是不是也被物业欺负？我觉得那是一定的，因为就算他不住小区，他儿子孙子迟早也要住在小区，只要他住在小区，他一定要被物业公司按着打。

他们或许会说，当年业委会这块立法工作都是我做的，如何如何。

想到这里，我的心情就好多了，就好像收到了一大笔律师费。