#楼市第一线# 保利天奕，首批次发售的楼栋位置不错，价格据说也有点优惠，但不多，如果急不可耐想去看房买房的朋友，私聊我多少能省点。

如果能熬得住忍得了想等后面大额优惠的话，我估计要年中二批次去了，这种朋友也请私聊我，我们到时候好安排节奏。

图5，是137平套四三卫的样板间实拍。

图6，是123平套四三卫的样板间实拍。

核心概况：金色中环，二八板块成熟区，东郊记忆旁，保利“天”字系高端盘，央企开发有保障。住宅近60亩，容积率1.6，418户纯板楼，15-16层小高，楼间距35-50米，低密氛围足，新规2.0产品，得房率110-115%，报价350万起，找我们还各批次有优惠。

核心优势：户型能打，多开间朝南（123/137平4开间，187平5开间），起步123平套四，带入户光厅和生活阳台，弥补新规缺陷；精装交付规格高，入户收纳、厨房方太家电、三层lowe玻璃等都是交标；配套便捷，双地铁（距二仙桥站、理工大学站均500米），步行可达东郊记忆、各大商圈；会所带棋牌室和采光篮球馆，物业费不超4.5元/㎡。

主要缺点：教育是硬伤，公立二仙桥小学一般，而且是单校划片二仙桥学校（初中）。私立嘉祥（倒是比较近）学费高；南侧公寓和商业裙楼可能遮挡前排视野，西侧商业地块未调规，北侧老二八板块更新需等待；除客餐厅外，其他房间偏小，主卫仅5平、无双台盆，厨房无软水和垃圾处理器，会所无泳池；目前据我们了解是首批次不上渠道，优惠有限，价格是高于周边同类楼盘的。

适配人群：预算350-450万，想在东郊记忆附近买四房的改善家庭；注重居住品质、通勤便捷，不在乎教育配套的人群。

总结：性价比突出，央企低密+高得房率户型+成熟配套是核心亮点，教育和周边界面是主要短板，适合不追求顶尖公立学校的主城改善客群。。。