聊一下我当下对2026济南楼市的理解：

1、不少房东对济南小阳春过分乐观，所以房源涨价了，实际市场热就该抓紧卖出去，涨价不够明智。

2、核心区内次新房两梯两户小高层产品，部分楼盘的确有趋稳的势头，但是还是要看是否经历了半年——1年的调整。

3、比如科技城板块，中信泰富玖著和保利珑誉2025年底交房，近期二手房频出，价格明显在向下调整。玖著149精装小高层，375万包高税，单价已经达到2.5万/平米；珑誉基本都是170-230平米高层大户型二手房价格下调，报价在2.4-2.8万/平米，个人认为类似刚交付小区，二手房价格趋稳最少要经历6个月到1年的调整期。

4、奥体、大汉峪片区依然受东城逸家的影响，在不断失血中。

5、外围刚需片区二手房，随着新入市楼盘产品+价格的双重压力，房价还是随着时间调整阴跌中。有价格坚挺的极个别楼盘存在，但是数量很少。

6、直播中我说过，80%左右的二手房到今年年底还会有价格向下调整的空间，今年能够稳住的就是核心区次新房+价格已经调整到位的核心步梯房。而2027年，还会有大量的房产，因为产品+房龄原因继续调整。

7、未来济南楼市也好全国楼市也好，就是完全的分化。新产品的升级换代，会逼迫老产品每年都有一个折旧降价，除非渐少供应。理想情况下能有10%优质房产做到不赔本金，自住舒适，满足自住、通勤、孩子上学等功能；10%的老房子，随着价格调整到位，租售比达到4-5%理想平稳状态；除上面两类之外，大部分房产就是普通商品，有折旧、损耗。

以上是个人观点，供购房者参考。