华润万泉寺地块踩盘实录：丽泽跨代豪宅，资产属性远大于自住

五一首日实地打卡华润万泉寺地块，现场直观感受，和纸面土拍数据完全是两回事。这块地也是今年北京规则最特殊、准入门槛最高的内城豪宅地块。

地块坐落于南二环至三环之间，属于纯正内城。从丽泽商务区14/16号线地铁站步行数分钟可达，未来落地五条地铁+城市航站楼，通勤金融街、丽泽商圈十分便捷。地块北侧紧邻龙湖丽泽天街，实地到访客流氛围成熟，1公里可达佑安医院，商业、医疗、通勤全部现成落地，配套没有任何画饼成分。

不过地块周边道路尚未完全成型，仅北侧柳村路局部通车，东南西侧道路均在改造规划中。东侧莲花河、丰草河、凉水河三河交汇，后续整体景观与城市天际线有不错的兑现预期。

这块地最大的特点，就是准入门槛极高。并非市场冷门，而是绝大多数房企没有操盘资格。想要拿下该住宅地块，必须同步承接69亿、40万方商办组团，还要落地丽泽城市航站楼地标。

地块早年由香港置地勾地规划，后续中海拆分拿下丽金府，地块重新调规捆绑重发。香港置地退出内地市场、招商仅公示陪跑，最终全程只有华润报价拿下，是市场唯一解，直接筛掉市面95%房企。叠加文物保护、17公顷滨河绿地无偿代建等成本，地块账面楼面5.85万/㎡，实际楼面高达6.23万/㎡，售价下限彻底锁死，几乎没有降价空间。

结合官方规划要求，地块需打通水岸、商业、地下慢行系统，兼顾城市开放与豪宅私密，项目大概率落地北京内城少见的6米抬地五代豪宅。整体社区抬高一层，抬板下层打造阳光车库、街角配套与口袋公园，解决社区底盘杂乱问题；抬板上层为纯私密园林与居住区，住宅起步层高更高，视野、私密性、日照全面优于传统平层。同时搭配架空泛会所、可封闭阳台、奇偶错层露台，沿河做边厅侧向露台，产品赠送率和质感大幅升级。

但抬地设计自带居住短板：归家需额外乘坐电梯、高峰等待耗时；人车分流无法做到绝对纯粹；半开放下层空间，在风沙柳絮多发的北京，后期物业维护压力极大。且沿河楼栋大概率触碰80米限高，后续需要小幅降层微调。

除此之外，地块先天硬伤无法规避：纵向狭长菱形地块，横向面宽受限，户型采光面、舒展度不如隔壁丽金府；地块内文物保护点切碎社区空间，很难做出规整完整的豪宅园林。

产品对标800米外的中海丽金府，客群以老南城改善为主，预算存在上限，金融街顶级客群更偏爱西城、海淀。因此万泉寺只能靠跨代产品破局溢价。

预测#房产资讯# 户型配比基本锁定140㎡、165㎡、200-230㎡、局部260㎡楼王，总价1400万-2000万+。参照丽金府9.57万/㎡的网签均价，该项目开盘均价大概率在10-10.5万/㎡。
整体来看，华润前期超百亿资金沉淀，回款优先级高于利润，定价会相对克制，不会过度溢价。

最后直白总结购房适配人群：预算1400万以上、深耕丽泽/金融街通勤、不着急入住、主打资产保值配置的购房者，非常适合入手；而刚需刚改、预算紧张、追求完美户型与高自住性价比、急需交房的人群，建议直接避开。#产品设计##北京东六环空中公园五一开放##楼盘动态##房产资讯[超话]##万泉寺地块#

归根结底，万泉寺不是完美自住盘，而是规则筛选出来的丽泽唯一跨代豪宅资产，板块价值和稀缺性，远大于单纯的居住价值。