地产基金管理人的悲剧

个人的悲剧，也许是香港地产复苏的前兆？

周佩贤1983年出生，拥有港大土木工程、英国金融硕士双学历，2004年获父亲免息250万港元启动资金踏入地产行业，首单以190万港元购入铜锣湾旧楼，3个月翻新后300万港元售出，单笔净赚110万港元，凭借无杠杆快周转模式，2008年还清本金并累计获利400万港元，2012年正式创立乐风集团，以地产基金管理人身份定位，转型工厦活化与旧区重建，全面推行轻资产基金化运作模式，自身不承担项目主要投资义务，仅作为管理人操盘项目，个人仅持有项目0%-3%权益，依靠募集基金、银行贷款、私人金主出资撬动项目资金，赚取项目管理费与超额利润分成，2021年累计操盘26个地产基金项目，总管理规模达60亿港元，2023年步入事业巅峰，同步管理4个住宅、3个商厦、1个工厦共8个基金化地产项目，总管理规模逼近100亿港元，核心管理资产包括大角咀估值19.8亿港元的甲级商厦One Bedford Place、估值18亿港元的Two Bedford Place工厦，两大资产合计37.8亿港元；同期跨界布局餐饮，创办安安饮食集团，旗下主打楚捻记大排档，另有安安烧、WOFT火锅捻等品牌，巅峰期楚捻记开设3家分店，单店月营业额150-200万港元，年营收5400-7200万港元，成为集团辅助现金流来源，后因消费疲软、高租金压力，副线餐饮品牌悉数结业，仅剩楚捻记维持运营且转为亏损，进一步拖累集团现金流。作为基金管理人，为顺利募集资金、获取银行贷款，周佩贤以个人名义签署无限连带担保责任，将个人资产与基金项目债务完全绑定，2022年起香港楼市持续下行，房价跌幅超20%，写字楼空置率升至15%，旗下基金项目全面滞销、回款彻底停滞，叠加加息周期影响，项目单月利息支出超1.5亿港元，基金现金流彻底断裂，项目违约后，作为连带担保人的周佩贤直接承担全部偿债责任，2026年2月，估值19.8亿港元的One Bedford Place项目违约，被东亚银行接管沦为银主盘，2026年3月，5名债权人直接向法院提交申请，要求周佩贤个人破产，其个人需承担的项目担保债务约30亿港元，2026年5月初，估值18亿港元的Two Bedford Place项目再度违约，被恒生银行收回，成为第二处银主盘，同月乐风基金管理主体被申请清盘，项目整体违约债务超50亿港元，资产覆盖率不足40%，基金管理人身份彻底失效，个人也因无限担保责任陷入万劫不复之地，2026年5月12日，周佩贤在寓所离世，这场基金管理人靠轻资产撬动百亿规模、却因个人无限连带担保彻底覆灭的商业悲剧，就此落幕。