昨天，林家坝的地产一级市场新闻刷屏了朋友圈，取消多年的大规模供地模式，在林家坝TOD的五个地块的推出那一刻就已经翻篇了，又可以像当年一样几百亩几百亩的供地了，地方ZF借着城市更新的壳子，可以通过大规模的土地招拍挂来缓解财政压力，当年政策收紧的时候，比如远郊的天府新区，主城的二八板块等这种需要快速大规模开发的土地，就只能采取勾地模式；

其实我国房地产的内核逻辑一直没变过，所以才要不断提醒大家，一定不要高价买外溢地段，郊区新区，或文旅房产，这些区域里二手房的最大的竞争对手，永远是开发商，是土地财政，特别是我国这种土地公有制的国家，替代性特别强，竞品多就会损害估值，那种租金也低，前期就靠举债发展的远郊农转非地段，价格跌到多低都没什么买入价值了，连城里老破小都比不上。

说回林家坝这次的供应，出让条件很严格，其实就是定向给轨交进行"二级打包整理”，大概率会以轨交来底价成交（起拍价也不低）；这个月22日，锦江区二把手也会见了成都轨道集团，治谈林家坝TOD建设、片区综合开发等事宜，趋势已确定；至于轨交是否能决定地铁五期的进度？首先轨交毕竟只是个成都的平台公司，能决定成都地铁五期里程批复和施工进度的，只有zy的两个部委（czb目前话语权更强）；之前广州，宁波的案例各位没注意吗？广州砍瓜切菜的批复了1/5的里程，宁波新地铁直接取消了。所以轨交是否能给林家坝带来9号线和20号线，要打一个大问号。

真正的重点是其中两宗商业用地，是调规后的“林家坝双塔”，北侧的JJ06地块容积率3.6，会修一栋限高120米的商业，估计将来会是五星级酒店，毕竟视野非常好，有金融城天际线和蜀王遗址公园，所以“林家坝双塔取消”的说法其实也是不准确的；南侧的07地块估计就是遗址公园的非标商业裙楼配套，容积率1.0限高24米；两个地块加起来也就10万方出头，减去酒店和写字楼，能用作零售商业的面积不会太多，可以排除和华润轻资产合作打造万象系的可能，毕竟万象系至少需要10万方的营业面积；有可能会做成高端餐饮集群，像华商那样的高客单价，我能想到的适合林家坝的业态就这些，毕竟整个板块的户数也就一万出头（算上了安置房和生研所），和东苑+半岛城邦的总户数差不多。

然后是三块住宅地，容积率是2.0-2.5共计136亩都限高80米，轨交跟滨江之类的土鸡蛋开发商还是不同，毕竟还是市属国企，结合林家坝需配建商业的较高开发成本，住宅大概率也会自己打造，不会像其他“TOD”比如行政学院万科，川师TOD的锦江统建，廖家湾的保利等通过合作商注资打造；估计林家坝轨交项目，会沿袭陆肖或者龙潭寺之类的传统轨交盘定位，结合林家坝的改善属性，预计会做143-200平的新规产品，按套均160-180平算这几块地总共可以修1100-1260套，也是林家坝板块最适合周围购房者的产品！当然中和都能有300多平的豪宅，地段更好的林家坝轨交项目也能有产生豪宅的可能性，比如JJ04这块容积率只有2.0的地块可能就是低密豪宅产品，不过这种就是纯消费了，交子缦华三期也是一个逻辑，买入林家坝的单位总价最好控制在800万以内，不要超过1000万。

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