购买二手房需要注意的法律问题

⭐签约前：先查房屋状况，别急着交钱

1.去不动产中心调《登记簿》
查清：真实权利人是谁、有没有抵押/查封/居住权/异议登记，不要只看房产证复印件，一点用没有

2.房屋用途要对得上
住宅就是住宅，商办就是商办，别买了才发现落户/贷款/学位全用不了。如果有违建后面过不了户

3.卖方身份必须人证合一

个人卖：身份证 +不动产权证姓名一致，确认是完全民事行为能力人

夫妻/共有产权：所有共有人必须到场签字，或提供经公证的《同意出售证明》（已婚就找配偶要书面同意）

继承房：要看继承公证书或法院生效文书

小产权房、产权证都没办下来的：不要购买，过不了户，纠纷几乎无解。

⭐签约时

4.可以用官方示范文本
住建有《存量房买卖合同（示范文本）》，或者考虑让律师拟定。约定好“交房时间、过户时间、付款节点”

5.定金≠订金
定金才有定金罚则（违约双倍退/被没收），订金只是预付款。定金≤总价20%，且尽量走三方监管，或者房管局指定账户，别转卖方或中介私账

6.大额房款必须走资金监管
首付、尾款建议进不动产中心或住建局的资金监管账户，过户完成+交房验收合格后再释放给卖方。

7.贷款条款写清楚兜底方案
合同要明确：贷款办理期限 + 批不下来怎么办（比如无责解约、退已付款）。

⭐交房收尾

8.过户卡死期限+违约金
写清付款/解押后xx日内办过户，如果逾期按已付房款日万分之三左右计违约金。如果因卖方原因办不下证的，保留解约退款+索赔的权利。

9.收房做验房交接单，户口一定要写迁出时间

北京这种地区户口违约金条款必须写：如果过户后15日内迁出全部户口，逾期按日万分之五左右计违约金，避免影响落户入学的可追加实际损失