对消费者来说，有两份关键政策需要重点关注：一类是已经入手或者打算买商铺、商办、公寓的人群，一定要看234号文，土地到期要补缴；另一类是计划打新、购置住宅新房的消费者，重点留意828新政。

▫️沪规划资源用〔2026〕234号（7.31工商业用地续期新政）
这里要分清：办公、研发类商办是50年产权；纯商铺、商业类公寓是40年产权，都属于这份文件覆盖的非住宅物业。
以前消费者买公寓、商铺最大顾虑，就是土地到期怎么办、补多少钱完全没说法。
现在规则落地：土地到期以续期为常态，不是直接收回；续期补缴地价底线不低于基准地价70%，出让金还可以分期交。
⚠️打算入手公寓、小商铺的消费者要留意：优惠主要给到整栋持有、运营绩效好的企业。散户拆分的小公寓、小商铺基本拿不到优惠；而且续期需要整栋地块统一申请，几百个小业主意见很难统一，未来到期续期依旧有协调难题。这份文件不适用于70年住宅。

▫️8.28国家现房新政（住建部+自然资源部+金融监管总局）
新房销售制度调整，新老划断：新出让土地、还没拿到建设工程规划许可证的住宅项目优先现房销售；已经拿到工程证的老项目，依旧可以卖期房。
对开发商来说，没法提前卖房回款，资金压力直接变大，过去高周转模式走不通。
很多消费者会问：开发商资金成本变高，新房是不是会越来越贵？
不会整体普涨，但会明显分化。
理论上盖完现房再卖，房企资金占用时间变长，成本上升，核心地段稀缺好地，未来现房项目定价有支撑；但上海新房存量不少，远郊、竞争力弱的地块，房企为了去库存，不敢随便涨价。整体不会出现全面涨价。
对打算买住宅的消费者利好很实在：房子竣工备案之后才放房贷，不用一边还月供一边担心烂尾，所见即所得。代价就是新房开发周期拉长，上新会变慢。

👉一句话总结
234号：40年商铺/商业公寓、50年办公商办，土地到期有明确续期规则，但消费者入手分割公寓商铺仍要谨慎；
8.28：新房不会普涨，行情分化，核心优质新房更扛价，购房安全性提升，但新房上新节奏放缓。
提示：中长期政策，不会立刻改变二手房、公寓商铺当下成交价。
资料来源：上海规资局官网、国家三部门联合发文