最近买房遇见都是奇葩房主[泪奔][泪奔]

本来看好房子，叠拼别墅顶楼，三层带阳台，小区绿化，景观，视野都很好，我很满意，房主360万挂牌，我因为喜欢就没咋砍价，报了330万，表示见面谈可以适当加一点。

业主谈完以后确认340万，结果第二天业主说不卖了，转过头在平台上调价410万挂牌[无聊]

中介说，这个业主已经第二次这么干了，第一次挂牌320万，有人谈完他涨上去的360万，中介也火大，准备给他房子给平台投诉，不给引流了。

同时，另外一个房子，240万和男业主已经谈好了，结果他儿子和儿媳不愿意卖(房产证写的儿子名字)，因为他儿子说房子今年第一季度交易量上去了，会涨价要等等，我给老头讲了两个小时房地产价格理论，害怕他听不懂还打各种比喻，毕竟以前给融创、碧桂园等企业做过产咨，了解一些。

房子相当于馒头，土地相当于面粉，面粉的原料价格决定了馒头的生产制造成本，各类房地产公司就是馒头店品牌，各个地区的城投想到于面粉厂，以前馒头价格一直上涨的核心原因之一就是地方城投的面粉价格一直上涨，而城投公司为了扩张也各种找资金加杠杆，所以有大量的负债。

这几年馒头价格下滑的原因，就是城投债务太高，全国在政策性化债期，城投的核心资产就是土地，化债限期是2028年，随着期限的临近，城投为了解决债务问题，只能将手里囤积的土地开始低价供应，而且会越抛越多，那么新馒头的制造成本低了，价格就不可能高。

要明白化债失败的地方城投是要被出清的，各类管委会领导是要追责的，不要挑战官员害怕审查的心态，为了能平安落地，那是会死道友不死贫道的。

就拿曲江新区撤销来说，只做文旅投资，其他的全部归还给雁塔，同时全国大量类似的新区管委会再出清，大量的城投公司在清退，低价土地大量开始适当，你觉得房价会涨？

人口老龄化和出生率的会影响未来十几年后的房价，但化债周期是影响现在，等啥时候城投债解决了，房价才可能稳定，但那个时候大概率是人口需求减少了，但这个就不多做预测了。

过完年房屋交易量上去了，但看一下央行发布的居民贷款业务的数据，你会发现贷款量在下降，中国人最大的贷款就是房贷，说明交易量上去，只是便宜的房子卖多了，价格并没有上去，只不过是有大量的业主被市场教育两年，眼神清澈尊重市场规律，认亏了。