三、房地产：学区房的逻辑崩了
今晚重点聊了南京学区房新政，这事值得所有城市参考。

核心变化：学籍锁定从6年缩到1年。 以前一套学区房6年内只能供一户上学，现在一年一换。这意味着学区房有效供给直接扩大4-6倍。南京顶级学区一天挂牌上千套，拉力琅那边一个小区一天挂70套。

更狠的是土地财政的逻辑。政府现在拼命保新房：第四代住宅得房率100%-110%，价格跟二手房差不多，变相打八折。同时调整容积率，土地市场稍有回暖就往1.3、1.4提，逼开发商多盖房、多交钱。

我的结论：房子不要买，没有意义。

人口没了是根子。现在不是有没有孩子的问题，是总人口在掉。高层住宅（20层以上）长期看就是贫民窟，五六年前我就在知乎写过这观点。南京顶级双学区最高20万一平，现在去掉学区溢价只剩8万——学区溢价本身就是最大的泡沫。

未来只有一线和强二线核心地段的总价3000万以上豪宅可能保值，其他都是消费品。