房地产本质是个金融产品，盖房子那个一平米1500你看着不多，但是商品房开发的逻辑，从来也不是我投资3000卖4000，一平米赚1000，而是我一分不出，借一堆钱，然后怒赚1000块。

这也是为什么发家致富的这些传奇大佬，你都搞不清楚他们最早的“第一桶金”的本钱是怎么来的，其实很简单，就是“第一桶金”往往就真的大头都是借的，然后当第一个项目做起来，比如用100万卖了1个亿，下一个项目他就会想办法用1个亿做一个30亿的项目。

从拿地开始就是借钱，把地和在建工程抵押借钱，欠施工款，拿业主购房款去还贷款利息，付工程款。

烂尾的时候，欠银行钱、欠购房人钱、欠施工方钱，全是债权人，但是我说个很逗的事情，就这样的空手套白狼的开发商，在暴雷之后，很多项目他们还有个债主身份。

你猜猜谁会欠开发商钱？

政府。

有的开发商资金链断裂，是因为政府欠着开发商钱，然后一直不给，开发商资金链就给拖断了。

比如政府卖地给开发商，但是政府没钱拆迁，就让开发商垫钱拆迁，然后等楼盘烂尾了，说好的该给开发商拆迁的钱也不给了。这还是一个项目的往来，有时候一个开发商同时跟一个政府有好几个项目在做，这个也让开发商花钱弄，那个也让开发商花钱做，派出所、小学、老年人活动中心、公园……政府欠开发商钱不是什么新鲜事。

我以前看过两种和政府有关的烂尾楼的解题思路。

一个是让政府把土地出让金退回来，盖房子。

一个是让政府把地皮收回，盖房子。

前者比价扯淡，但是后者是真的有法律依据的，而且这个法律依据还很高级，就是土地管理法。

土地管理法和物权法、民法典一样，都是出台比较早，级别也比较高的法律，土地管理法主要讲政府征地、开发商从政府拿地等等问题，是整个房地产的上游基础，也是土地财政的基础。

土地管理法很早就有一个规定，就是为了避免土地闲置，开发商囤地，土地管理法规定如果开发商连续数年不开发，政府就可以收回土地。

也就是说所有的烂尾楼，其实很容易满足收回土地的条件，政府完全可以从这些开发商手里，直接把烂尾楼盘“收”回来，然后政府把他重新出让也可以，或者委托给新的开发商或者自己开发也可以。

这个思路非常厉害，而且，很早就有人提出来了，可以追溯到整个烂尾楼爆发的时间线之前，但是，到目前为止极少有案例，从来也不是一个常规解法。

我再举个栗子，就是我们经手的一个烂尾楼，这个烂尾楼比较成功的地方，就是全部客户都实现了退房，拿回了购房款。

但是这个项目拖得时间挺久的，而项目本身一直有一笔“退地款”，就是开发商当时做项目的时候接二连三的拿了好几块地，钱都到了政府手里，政府是“答应”把钱退回来用来“退房”或者继续开发的。

这个事儿从我们接案子之前，他们就给业主说，但是一直也没落地，理由就是这笔钱不够覆盖所有购房人的，要等筹集到资金缺口之后再退，最后一直到整个项目结束，这笔钱也没退。

我见过他们为了复工烂尾楼，让国企央企出钱，让银行出钱，改那些他们说不能改的规划，让银行解抵押，让施工方新老划断，但是我是真的很少见到政府直接出钱的，哪怕是就这个项目已经收的钱，哪怕是政府原本该给开发商的钱，不是没有，是少见，就是但凡有其他办法，很少见政府把自己先顶在前面的。

商品房一块地皮，土地出让金，在很多地方，是盖房子一平米成本（1000~3000）的好几倍，比如西安拿地一平米是12000，可以把房子盖4遍，但是项目依然烂尾，如果开发商拿地的时候，顺便一平米多收个3000留在政府这里，等房子竣工再退给开发商，烂尾楼就不存在了。