最高人民法院案例库参考案例：如何认定租赁合同中“×年+×年”租赁期限？

三分钟说法

裁判要点

关于涉案《租赁合同》第三条“租赁期限为5+5年,租赁期限自2012年7月1日至2017年6月30日（包括首尾两天当日）。”的理解，佰扬公司认为按照前半句“5+5”的记载涉案租赁合同租期应为10年，而澳中公司、新加坡置地公司认为应按照后半句起止时间计算租期为5年。对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合涉案《租赁合同》第四条租赁费用及其他条款中，对第六年至第十年表述为“续租期”；对第一年至第五年租金表述为“年度租金”，对第六年至第十年租金表述为“续租租金”；对于第一年至第五年的租金明确了具体数额，为200000元/年，而对于第六年至第十年的租金仅约定了涨幅上限，未明确具体数额，故涉案《租赁合同》的租赁期限应为5年，自《补充协议》确定的实际租赁日期起算日即2013年4月1日起至2018年3月31日止。涉案《租赁合同》约定的第六年至第十年应为续租意向，根据《租赁合同》第七条，如佰扬公司希望续租该LED广告位，应在租赁期限届满前6个月以书面的形式提前通知澳中公司。在涉案租赁合同的实际履行过程中，佰扬公司分别在2017年8月11日、2018年1月4日及1月8日通过电子邮件向澳中公司的委托管理方发送《履约申请》，表示“自2013年4月1日开始LED广告位正式投入使用，至2018年3月31日租期届满五年。我公司拟按协议约定续约”，能够证明佰扬公司对于《租赁合同》的租赁期限为5年是明确知悉的，在5年租赁期限届满前向澳中公司发出了续租申请。据此，佰扬公司有关涉案《租赁合同》的租赁期限为10年的上诉理由，不能成立，本院不予支持。

案情简介

澳中公司与佰扬公司于2012年3月签订《租赁合同》，佰扬公司为承租方，澳中公司为出租方。合同约定，佰扬公司向澳中公司租赁的广告位置为南京路与营口道交口津汇广场上方,规格为29米×16米,面积约为426平方米,实际建造LED广告屏幕的规格和面积以天津市市容和园林管理委员会（以下简称市容园林委）最终的审批文件为准。租赁期限为5+5年,租赁期限自2012年7月1日至2017年6月30日(包括首尾两天当日)(实际租赁日期从大屏幕安装完毕后开始算起,实际租赁期限以双方日后签订的补充协议为准)。合同签订生效经由市容园林委审批后七个工作日内,佰扬公司一次性向澳中公司支付20万元履约保证金;租赁费用为20万元/年,自2012年7月1日至2017年6月30日,第一年租赁费于合同签订生效经由市容园林委审批后七个工作日内一次性付清,其他年度租金应于当年1月1日之前缴纳完毕;佰扬公司在第一个租赁期满后,第二个租赁期(即自第六年至第十年的续租期内)的续租租金支付标准为,从第二个租赁期限的第一年开始每年租金上涨的幅度不得超过上一年租金的5%。佰扬公司按照使用LED屏幕所产生的实际用电数额及澳中公司规定的电费缴纳标准于每月最后一日前向澳中公司缴纳电费。合同约定,由佰扬公司负责LED屏幕的安装，安装期为90天，未在安装期内完成安装工作，安装期截止后LED屏幕仍不能投入使用的，每逾期一日，佰扬公司按照本年年度租金总额款项的日千分之六的标准支付违约金。佰扬公司可在租赁期间内使用LED屏播放广告，播放的广告需要经过市容园林委、工商部门等相关行政部门审批。租赁期限届满或本合同提前解除后，佰扬公司须在10个工作日内将LED屏幕拆除并将墙体恢复原状，否则，澳中公司有权自行拆除并处理LED屏幕，因此产生的费用由佰扬公司承担，此费用可从其交纳的履约保证金中直接扣除，履约保证金不足以抵债的，澳中公司有权继续追偿。同时，合同约定了终止与解除条款，合同约定澳中公司在以下情形下有权立即解除合同：（a）在租赁期间，佰扬公司有违反合同的行为，违反合同的行为不包括将合同项下的权利义务全部或者部分转让给第三方，但应在转让前至少7个工作日内向澳中公司提出书面申请，经审核通过，方可签订转让合同，办理转让手续。……如佰扬公司未按时支付租赁费用或者票据经提示无法兑现，经澳中公司书面提出后7日内仍未予改正。在此情况下，佰扬公司支付的费用不予退还，并赔偿由此给澳中公司造成的损失。……（c）租赁期间，澳中公司有权对LED屏幕进行改造和调整或另行安排，但需提前通知佰扬公司，经双方协商后解除合同，澳中公司应按照比例无息退还佰扬公司预付租金的余额；（d）租赁期间，如澳中公司巡场过程中发现LED出现任何问题，在以书面通知佰扬公司后，7个工作日内佰扬公司未修缮亦未作出合理解释的。此外，双方不得提前终止或解除合同。如佰扬公司希望续租本合同项下的LED广告位，应在租赁期限届满前6个月前以书面的形式提前通知澳中公司，如澳中公司同意续租广告位的，双方另行协商有关续约事宜并签订相应的续约合同。

2012年4月28日，佰扬公司获得市容园林委《准予行政许可决定书》，可自2012年4月28日至2013年4月27日期间内在和平区××路××道××广场××显示屏，规格为20.48米×14.848米,后经每年申请，许可日期至2019年1月22日。

澳中公司与佰扬公司于2013年8月2日签订了《补充协议》，《补充协议》约定，佰扬公司已于2012年11月28日取得了市容园林委最终审批文件，实际租赁日期起算日为2013年4月1日。

2013年10月、2014年4月、2015年1月、2016年1月、2017年3月佰扬公司分别向澳中公司支付年度租金,并取得相应发票。2013年11月20日，案外人凤凰都市传媒科技股份有限公司（以下简称凤凰传媒）通过告知函向澳中公司确认由其直接向澳中公司缴纳电费。2015年11月19日，澳中公司以佰扬公司与凤凰传媒为被告诉至天津市和平区人民法院，要求其支付自2014年10月24日至2015年10月31日拖欠的电费及产生的违约金，后经天津市和平区人民法院调解结案。2015年3月至2018年3月佰扬公司分别向澳中公司按月支付电费,并取得相应发票。佰扬公司分别于2018年6月11日、7月6日、7月27日向澳中公司支付涉案LED屏幕产生的电费58000元、22000元、20000元。

自2013年1月7日至2017年10月21日,张春鸿作为澳中公司委托的津汇广场物业管理方仲量联行的员工，与佰扬公司通过邮件及短信、微信方式沟通《租赁合同》《补充协议》的履行事宜。2017年8月11日，佰扬公司通过电子邮件向张春鸿发送《履约申请》，拟在第一个租赁期满后与澳中公司续约5年。在澳中公司将户内外广告资源业主资源转交和平大悦城管理后，佰扬公司于2018年1月4日、1月8日分别通过电子邮箱和邮件向和平大悦城运营管理中心的员工桂林寄送《续约申请》，沟通续约事宜。桂林电子邮件告知佰扬公司经和平区消防支队检查，涉案LED屏存在安全隐患，需停电整改,并告知其大屏幕存在坏点等隐患。2018年1月16日，佰扬公司委托北京航天海泉测试技术有限公司对涉案LED屏进行防火检测并出具《北京市电气防火检测报告》，评定结论为“该建筑无电气火灾隐患，电子系统安全，本次检测基本合格”。2018年1月29日、2月6日、3月5日，澳中公司通过邮件向佰扬公司寄送《关于户外大屏幕场地租赁不予续约通知函》和《关于<津汇广场户外LED广告位租赁合同>到期终止通知函》，告知其《租赁合同》于2018年3月31日届满后，不再续约，佰扬公司应按照合同约定将LED屏幕拆除并恢复原状。佰扬公司于2018年2月9日向澳中公司、新加坡置地公司及大悦城（天津）有限公司发函《关于贵司不再继续履行津汇广场LED广告位租赁合同事宜回复意见》，函件内请求“继续履行租赁合同，完成后五年租期约定”。

佰扬公司向一审法院起诉请求：1.判令澳中公司继续履行同佰扬公司于2012年签订的《津汇广场户外LED广告位租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《<津汇广场户外LED广告位租赁合同>补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.判令澳中公司因单方解除合同赔偿佰扬公司经济损失3013万元；3.判令新加坡置地公司赔偿佰扬公司经济损失20万元；4.诉讼费用由澳中公司承担。佰扬公司之后在一审庭审中放弃第2项诉讼请求。

澳中公司向一审法院提出反诉请求：1.确认澳中公司与佰扬公司签订的《租赁合同》于2018年3月31日终止；2.判令佰扬公司向澳中公司支付自2018年3月31日至LED屏幕实际拆除之日期间其占用LED广告位的占用费（按照每日548元计算）；3.判令佰扬公司承担拆除LED屏幕、恢复墙体原状的费用287839.5元；4.判令佰扬公司承担本案的全部诉讼费用。

裁判结果

一审法院判决：一、佰扬公司与澳中公司于2012年3月签订的《租赁合同》及于2013年8月2日签订《补充协议》于2018年3月31日终止；二、判决生效之日起十日内，佰扬公司向澳中公司支付2018年4月1日起至LED屏幕实际拆除之日止的广告位占用费（按照每日548元计算）；三、驳回佰扬公司的诉讼请求；四、驳回澳中公司的其他反诉请求。

佰扬公司不服一审判决向天津市高级人民法院提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

关联法条

《中华人民共和国民法典》第五百一十条　合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

案 号

一审法院判决案号：（2018）津01民初225号；

二审法院判决案号：（2019）津民终194号。