#38号文刚性约束经营性房地产用地##专家谈38号文对房地产行业的影响# 最近自然资源部出了个新文件，说白了，就是给城市发展划了道新红线。以后啊，不能总惦记着去城市外边找地了，不能随便把农田、荒地拿来开发房地产了。这个变化，核心就一句话：“严控增量，盘活存量”。

咱们先得搞清楚啥叫“新增”。文件里说的新增建设用地，特指那些从农用地——比如耕地、林地，或者还没利用的荒地——第一次转成用来搞建设的地，这些地通常都在城市最外边。而实际上，咱们现在房地产开发用的地，七成以上都来自城里已经有的地，比如旧城改造、盘活老工厂，或者规划里正常出让的地，这些才叫存量建设用地。

那新规矩具体怎么说呢？主要有三条。第一，也是最关键的一条，叫 “增存挂钩” 。意思是，一个城市今年想用一亩新增的建设用地指标，就必须先盘活一亩城里的存量土地。简单讲，就是 “你先处理好一亩旧地，才能换来一亩新地的指标” 。

第二，这个宝贵的新增指标，用途卡得非常明确。必须优先保障国家级的重大项目，比如高铁、机场、能源，还有民生项目，像学校、医院、保障性住房。原则上，不能再把新增指标拿去搞那些用来卖的普通商品房了。

第三，也不是完全没有灵活空间。比如在推进城中村改造的时候，可以拿出不超过项目总面积百分之十的零星边角地，用来建点保障房或者社区商业这类小配套。

那为什么突然要这么规定呢？主要是为了解决两个挺现实的问题。一个是房子库存压力确实太大了，尤其是过去那种“摊大饼”式扩张，在远郊新区盖了太多房子，但工作、上学、看病这些配套没跟上，导致房子空着没人买，打折都难卖。根据一些专业机构的统计，不少二三线城市的房子，从拿地到建成再到卖掉，整个周期算下来，够市场消化好几年。现在从源头上切断新增供应，就是为了倒逼各地先把这些现有的库存消化掉。

另一个呢，就是要推动地方改变对“土地财政”的依赖。以后重要的用地指标由省里统一来管，加强统筹，不能各地自己想卖就卖。同时，国家也在用真金白银来支持存量盘活，比如通过发行地方政府专项债券来收储闲置土地。根据官方和财经媒体的数据，光是去年就已经发行了超过五千四百亿用于这项工作，而各地计划的总规模更是超过了七千七百亿。

这个政策一落地，对市场的影响是立竿见影的，整个行业的游戏规则都在变。首先，土地供应结构会发生根本变化。像北京五环内、上海外环内这种核心城区的好地段，以后几乎不会再从零开始新增住宅用地了。未来的新房，主要就靠城市更新，也就是拆旧建新。所以你看像广州的马场地块，原来是个赛马场，通过盘活存量拿出来拍卖，经过两百四十多轮竞价，最终卖了二百三十六亿，溢价很高，这充分说明核心区的好地正在变成绝对的稀缺品。

反过来，那些三四线城市和各大城市的远郊区，想再大规模新增住宅用地，基本就不可能了，开发热潮会明显降温。

这对开发商和买房人来说，思路都得跟着调整。开发商以前那种“拿地、盖楼、快销”的简单模式，越来越走不通了。有业内朋友说得挺对：以前拼的是资金、速度和资源；现在做存量盘活，得懂规划、懂产业、还得懂长期运营，这完全是另一套本事。不会干这个的房企，压力会非常大。

对咱们普通买房人来说，逻辑也更清楚了：要更加看重房子本身的地段和那些不可替代的配套。核心城区的二手房，还有主城区那种位置好、品质高的新房，会越来越抢手。而远离市中心、主要依靠未来规划想象的房子，它的价值和流动性，可能会面临更长时间的考验。

这里也得特别说明一下，很多人一听说“不供新增”，就以为是完全不给房地产供地了，这是个误会。自然资源部在发布会上亲自澄清过：不供新增，不等于不供房地产用地，而是要通过盘活城里的存量资源，实现更精准、更优质的供应。实际上，像上海这样的城市，近几年外环以内的供地，八成以上本来就是存量用地。所以这个政策，更多是对当前发展现实的一个确认和强化。

总之，转型肯定有挑战。短期内，一些习惯依赖卖地收入的地方，日子会紧一点；一些缺乏综合运营能力的房企，也可能被淘汰。但长远看，这是推动我们的城市发展，从“拼命扩大规模”转向“努力提升内涵”的必经之路。以后不管是城市管理者、开发商，还是我们每一个住在城里的人，都得更加关注“存量”，学会在现有的城市空间里，创造出更高质量的生活和价值。