问：为什么现在很多商业体开业不久就出现大量空置商铺？

答：15亩商业用地，10000平米，不大，260万一亩地，拿地需要4000万，

做一个容积率4.0的项目，4万平米城市商业综合体，造价一平米1500，需要6000万。

民间融资拿地，土地和在建工程抵押出去，换回银行贷款，施工方垫资，办出五证。

这项目4万平米，如果我直接挂在市场上卖，很难找到买家。

但是我把4万平米切割成4000套10平米的商铺，一套铺子卖10万块钱，承诺未来10年每年返租8%，能卖给上千普通小老百姓。

普通人的认知有限，你对大老板来说，这年头投资实体经济，考虑的就是网商对实体经营的影响，我有没有能力运营这个项目，地段如何，人流如何，有钱投的，不一定有运营团队，有能力运营的，可能已经没有精力做新项目了，投资人合适，项目本身也得足够好，这样双方能碰对眼的概率就不高了——你看全国各地这么多做不下去的项目，包括法院执行的、破产的，哪个不是在招募新战投或者管理团队，投一个项目谈何容易？

但是普通人被销售忽悠花10万甚至20万、30万、50万、100万就容易多了。之所以把铺子切的稀碎，不卖100、200甚至500、1000平米的铺子，就是因为目标客户群体不一样。

我会用一家皮包公司和他们签委托经营管理协议，这样就避免了2001年禁止开发商售后包租的规定，同时，我后面做不下去的时候，还可以拿这个皮包公司来打掩护，让业主执行不到我的地皮房子。

通常，开发商会和业主约定，前三年的返租不给业主，直接抵扣购房款。

比如10万的7%一年7000元，3年就2万1，那么我就说这个房子原本卖12万，但是咱们前三年房租我直接给你抵扣购房款——你就不用担心拿不到了吧——现在下单，立刻享受2万优惠。

然后我还会花个大饼，说这个铺子一铺养三代，多买多得，比如您家公子学习不好，没关系，你拿100万出来买我10套铺子，每年7%就是一年7万块钱，哪怕您家公子考不上大学，在咱们县靠这7000块钱稳定收入，他就可以干一些他想干的事儿，比如画个漫画、打打游戏、唱唱歌，他以后有了孩子，孩子毕业没工作也没关系。

你也不用担心房价不涨，万一以后房价涨了，房子还是你的，但是如果房价跌了，我开发商无条件加5%回购……

肯拿出10万买商铺的业主，大部分主业都不是做商铺投资经营，甚至他们大部分正是因为从来没经营过商铺当房东，所以对这些话术没有辨别能力。

他们欺骗的对象很多都是中老年人，老人退休了手里有钱，稍微一忽悠就下单买铺子。

那么这样的商场，在今天，在2001年住建部规定不得售后包租之后的第25个年头，在全国商业地产中占据多大比例呢？

这些商场，他到底需要不需要经营？

经营好，经营不好，又有什么区别？

他就是一个巨大的泡泡，在房屋预售的时候，房子都没开业，当足够多的人把钱交了，实际上这个泡泡的破碎就只是一个时间问题。

有的泡泡当时就碎了，商铺连开业都没有开业。

有的泡泡3年以后才碎，商场门可罗雀。

只有极个别的，因为运气好，经营了10年以上还能获得收益，开发商在这种商场里又会盘踞不走，绝不可能让小业主拿铺子自己经营。

中国房地产领域，产生诉讼数量最大的问题，其实既不是房屋质量、也不是烂尾楼，而是售后包租，每年都会产生大量的退房案、索取租金案，成为商业地产领域的毒瘤，几乎无药可解。

我们折腾过行政诉讼，试过走刑事途径，还试了通过破产推动项目，不能说一点办法也没有，但是从治疗效率和这种顽疾的规模来看，相当于放化疗之于癌症晚期。

往年，经济繁荣，就相当于人的身体健康，营养跟得上，可能问题对整个市场经济秩序的冲击，还可以维持。

现在的情况，就是在一个不健康的环境里，营养也跟不上了，癌细胞也扩散了，只不过，由于有了更严重的症状，就是恒大、融创这些开发商搞得烂尾楼，一个更大更要命的病摆在前面，让大家不容易看到、关注售后包租这个病。

而治疗这个病有个特别简单的办法，就是直接限制分割销售的最小面积。

就是在商品房预售的时候，不允许开发商把一套商铺的面积做到10平米这么小（我只是举例子说个数）。如果这些铺子都是按照200、300平米去卖，他是很难坑到普通人的。

也只有这样，开发商才会认真考虑开发建设这些商业，一旦运营失败带来的商业风险。