以前写过，但今天这一篇是最近的思考总结
还是理智一点吧，买不买首先看两点：

1️⃣假如投资买房，还得回归一条理论：买点！
买点一旦错过，哪怕再想买，也要慎重。请记住，价格是一定围绕价值展开的，哪怕跌了这么多，买房也不是一种好投资：变现困难、要算加上贷款和各种费用（契税、物业费、未来还可能有fc税）支出的房屋总价、可能还会跌、

2️⃣刚需自住和投资买房还是不一样的
但一定要记得没有十全十美的产品，买房不可能三角：地段、面积大、户型好。

今天要认真严肃的说一下买房的问题。

1️⃣城市选择
你们看美国、西班牙、日本，基本发展到后面，很多中小城市都会慢慢消亡，不是你愿不愿意留下的问题，而是没有就业，没办法养活自己，人会自动向更好就业的城市集中，所以这几个国家最后都集中在了最好就业的几个城市。

2️⃣租售比
你的房子买贵了没？任何时候都要看租售比的（参考图一二），买点太高，租售比就会变得越来越低，回本周期变得无比漫长，哪怕按现在跌了几十个点，北上广深四地租售比仍然少的可怜，几乎谈不上投资性价比，但早年低价持有房产，迎来n次暴涨的房东投资性价比就很高。

3️⃣楼龄
从前我对老牌豪宅，一直带着厚厚的滤镜：市中心绝版地段、圈层、配套=硬通货+穿越周期。

但最近我这个观念有改变，因为我也真的发现很多建筑都是突然就老化了，你们看图六七，洛杉矶上千万美元的长滩豪宅，价格骤降，因为在飓风面前轻易就被吹垮了，地层也在沉降。

而且大家可以多看看真实的老小区状态，我也是最近去看一些豪宅被震惊到：白蚁、外墙老化脱层、屋面防水失效、地下管网机电系统老旧、配套废弃。我意识到房产抵抗熵增是需要大额资金投入的，最终房子还是会回归消费品本质这个现实：

赶上时代红利时是时代推着资产涨，可以闭眼买，现在红利退潮，房价高企，很有可能以后新豪宅继续卖高价，老豪宅却有没人接盘的风险。

4️⃣附加费用
物业费和可能的fc税
你有没有想过一个问题，房贷可以还清，物业费永存，这就是住房成本，哪怕你一天都不住，物业费每天都得出，上海很多高档楼盘物业费都10元以上每平米了。

5️⃣其他一些忠告
❤️不论买什么，买点低永远是最重要的
❤️任何资产，流通性永远是最重要的，但是房产不是你想卖就能卖，投资要慎重
❤️地段好也要考虑新旧程度，以后消费风格会发生变化
❤️资本往往通过迭代制造伪需求，拉高售价，并不一定能经得起市场大浪淘沙，比如四代住宅
❤️装修不要花多了钱，这是我的教训
❤️好出租的永远是小户型
❤️永远不要买公寓
❤️自住和出租，噪音问题、采光、通风、菜市场、医院、地铁、学位这些才是最应该看的
#明知不该买房却想要自己的家#http://t.cn/AXltoZbI